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Investir em imóveis residenciais ou comerciais no Rio de Janeiro? Qual é mais vantajoso?

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Sabemos que o Rio de Janeiro é uma referência nacional para ter o seu próprio negócio, começar uma nova fase na vida e alugar bons imóveis também para investimento. O que fica na dúvida para quem quer fazer esse tipo de investimento é: o que vale mais a pena, imóveis no RJ na modalidade residencial ou na modalidade comercial?

O que é comum a ambas as opções é que o imóvel, enquanto rende (aluguéis) ao mesmo tempo se valoriza (quando comprado no local e tempo certos).  Sabemos que uma dos pontos negativos é que imóveis são investimentos de longo prazo, o que não é líquido, por sua própria natureza.

Além disso, fica o conselho genérico; se não existe expectativa de ter o dinheiro que está em suas mãos neste momento novamente, procure sempre comprar mais de 1 imóvel do que alocar todos os recursos em um só imóvel maior, mais “impressionante”, mas que, vazio, vai lhe custar mais do que você é capaz de pagar. Se você tiver a possibilidade, invista seu dinheiro em lugares diferentes e diversifique o seu investimento imobiliário, se o valor que estiver disponível permitir.

É comum ouvir falar de pessoas que vendem suas joias e carros para poder sustentar imóveis que estavam sem alugar e não gerando nenhum tipo de receita, mas que se fossem vendidos e trocados por outros, não trariam lucros ou ainda, teria mais imóveis vazios que apenas o primeiro. Um imóvel comercial, sem dúvida alguma, tem uma rentabilidade muito maior que nos imóveis residenciais. Se você aplicar o seu dinheiro em grupos de salas a partir de 70m2, nunca menos que isso, poderá ter rentabilidade média de 0,9% ao mês. Sala comercial no RJ (inferiores a 40m2) são muito boas pra usar, mas para renda deixam a desejar, pois o valor de condomínio normalmente é muito representativo face ao aluguel, o que faz com que estas raras vezes rendam mais que 0,6% ao mês.  O jogo vai contra o investimento comum em salas ou grupos com um índice de velocidade de locação maior – geralmente eles demoram mais para alugar que os imóveis residenciais.

O índice de não locação, também conhecido por índice de vacância desse tipo de imóvel, é hoje tido em torno de 13%. Lojas em pontos movimentados são o “filé” da área comercial, mas tendo em vista o fato de que todo mundo sabe que no mundo comercial são os imóveis mais fáceis de alugar, ninguém quer vende-las barato; e como há muito mais gente pra comprar do que pra vender (apesar de custarem sempre mais de R$ 1.500.000,00 temos permanentes filas de espera para compra, sejam vagas ou alugadas), o preço de venda é sempre inflado – sem que isso se reflita no aluguel – gerando então rendas que raras vezes ultrapassam os 0,7% mensais, fator este compensado com as “luvas” que o proprietário consegue cobrar ao alugar uma loja em bom ponto por (mais de) 5 anos. É lenda a história de que é ilegal cobrar luvas (só é ilegal cobrar na renovação do contrato; no primeiro, pode) assim como também é fantasiosa a história que “ninguém mais cobra luvas”.

Outras opções de investimentos comerciais, comumente escolhida apenas pelos investidores especializados no assunto, são as plantas fabris, os galpões e os edifícios inteiros. Neste caso, devido aos vultosos valores, por vezes os negócios conseguem gerar rentabilidades superiores a 1% ao mês, devido à escassez de compradores possíveis, principalmente quando o vendedor é uma pessoa que tem apenas um bem desta natureza, e o comprador já tem vários. A pressa de vender um imóvel desocupado que não raro custa dezenas de milhares de reais por mês ao proprietário, por vezes gera excelentes negócios para um comprador. Vendemos este ano um prédio na Rua da Quitanda, desocupado, que, locado, gera 1,2% ao mês de rentabilidade ao seu proprietário. E os exemplos não faltam.

Os imóveis residenciais, geralmente, têm a seu favor um índice alto de velocidade de locação, o que torna o investimento mais rentável, com uma devolução rápida do valor investido. Os imóveis menores costumam ser alugados em menos de 3 meses quando o valor pedido é a média do mercado. A “bolha imobiliária” é bobagem se o investimento for bem estudado.

O que não consta em muitos artigos, infelizmente, é que a maioria dos imóveis residenciais que não alugam rápido ou mantém um alto nível de vacância, geralmente sofrem com isso por uma única razão: simplesmente o corretor ou proprietário está fora da realidade. Imóvel residencial no preço aluga fácil. Mas precisamos pensar também que, todavia, se aluga rápido e fácil, é porque está sendo alugado barato (geralmente não no preço que você gostaria). Isso mesmo: os imóveis residenciais quase nunca ultrapassam a rentabilidade de 0,4% ao mês, e ainda mais, quanto mais luxuosos, menor o índice, pois as manutenções são maiores a procura é menor. Os melhores imóveis residenciais ainda são aqueles apartamentos à venda no RJ, menores, de dois ou três quartos, ideais para casais sem filhos, num bairro bem localizado e com facilidades para os moradores, como comércio e transporte, assim geralmente, se garantem os 0,4% de rentabilidade. Ah, os conjugados e quarto-sala também são bastante procurados, pois alugam rápido. Ficam também na média de renda de 0,4% sobre o capital aplicado, a menos que sejam – por uma pessoa hábil e experiente – locados por temporada. Algumas pessoas investem em comprar vários conjugados e vivem de aluga-los por temporada, e oferecem roupa de cama, mobília semi-nova e tudo o que um pequeno hotel poderia oferecer a seus hóspedes.

Por isso, podemos concluir que dependendo da sua intenção com o investimento em imóveis, o melhor pode ser tanto imóveis comerciais como residenciais. Em questão de rendimento mensal, os comerciais ganham. Mas como não é seguro apostar todas as suas fichas em um só lugar, diversificar os investimentos ainda é a melhor pedida para garantir que você tenha retorno.

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